Vorkaufsrecht für Mieter: Was Käufer und Eigentümer wissen sollten

Wer eine vermietete Wohnung kaufen oder verkaufen möchte, sollte das gesetzliche Vorkaufsrecht für Mieter beachten. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter das Recht, selbst als Käufer einzutreten – und zwar zu denselben Konditionen, die bereits mit einem Dritten vereinbart wurden. Das kann nicht nur Einfluss auf den Verkaufsprozess haben, sondern auch auf Ihre Planung als Käufer oder Eigentümer.

 

Dieser Artikel zeigt, wann das Vorkaufsrecht greift, welche Ausnahmen gelten und wie Sie typische Fallstricke vermeiden können.

 

Wann Mieter ein Vorkaufsrecht haben

 

Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist in § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Es gilt in klar definierten Fällen und betrifft ausschließlich den ersten Verkauf einer Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum.

 

Erstverkauf nach Umwandlung während laufender Mietzeit

 

Hat ein Eigentümer eine vermietete Wohnung während des bestehenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und möchte diese nun erstmals verkaufen, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu. Dies gilt nicht, wenn die Wohnung bereits vor Beginn des Mietverhältnisses als Eigentum existierte.

 

Kein Vorkaufsrecht bei Verkauf an Angehörige

 

Wird die Wohnung an ein Familienmitglied oder eine im Haushalt lebende Person verkauft, entfällt das Vorkaufsrecht. Käufer, die eine Wohnung aus dem familiären Umfeld erwerben möchten, sind daher nicht betroffen.

 

Gilt nur für Wohnraum – nicht für Gewerbeeinheiten

 

Das gesetzliche Vorkaufsrecht betrifft ausschließlich Wohnräume. Gewerblich genutzte Flächen sind von dieser Regelung nicht erfasst.

 

Was Käufer und Verkäufer beachten sollten

 

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung sind nicht nur rechtliche Vorschriften zu beachten, sondern auch mögliche Ansprüche des Mieters. Wer kaufen oder verkaufen möchte, sollte die Fristen, Informationspflichten und rechtlichen Folgen genau kennen.

 

Verkäufer müssen Mieter vorab informieren

 

Der Verkäufer ist verpflichtet, den Mieter über den abgeschlossenen Kaufvertrag zu informieren, inklusive Kaufpreis und Vertragskonditionen. Erst mit dieser Mitteilung beginnt die Frist von zwei Monaten, in der der Mieter entscheiden kann, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte.

 

Vorkaufsrecht kann Käuferposition verdrängen

 

Selbst wenn Sie als Käufer bereits einen Kaufvertrag unterschrieben haben: Der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten erklären, dass er den Kauf übernimmt – zu denselben Bedingungen. In diesem Fall tritt der Mieter an Ihre Stelle. Käufer sollten sich daher im Vorfeld absichern, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob es fristgerecht ausgeübt wurde.

 

Kündigungsschutz nach dem Kauf

 

Wer eine vermietete Wohnung erwirbt, übernimmt automatisch das bestehende Mietverhältnis inklusive gesetzlicher Schutzfristen. In der Regel gilt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren, bevor eine Eigenbedarfskündigung möglich ist. In vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt (z. B. Berlin, München, Hamburg) wurde diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert.

 

Vorkaufsrecht einkalkulieren – rechtssicher handeln

 

Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB kann Kaufprozesse beeinflussen, insbesondere bei umgewandelten Mietwohnungen. Käufer sollten sich frühzeitig über mögliche Rechte des Mieters informieren und gegebenenfalls vertragliche Regelungen entsprechend absichern. Verkäufer wiederum sind verpflichtet, ihre Informationspflichten rechtzeitig und vollständig zu erfüllen. Mit der nötigen Sorgfalt lassen sich unnötige Verzögerungen und rechtliche Risiken für beide Seiten vermeiden.