Vorkaufsrecht an Grundstücken

Beim Verkauf oder Erwerb eines Grundstücks können neben dem Käufer und Verkäufer unter Umständen noch weitere Personen eine Rolle spielen, etwa, wenn ein sogenanntes Vorkaufsrecht besteht. Dieses kann den Ablauf eines Immobiliengeschäfts erheblich beeinflussen. In diesem Artikel erfahren Sie, was es mit dem Vorkaufsrecht auf sich hat, welche Arten es gibt und worauf Sie als Beteiligter besonders achten sollten.

 

Was ist das Vorkaufsrecht?

 

Das Vorkaufsrecht ist ein rechtliches Instrument, das es einer berechtigten Person ermöglicht, beim Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anstelle des ursprünglich vorgesehenen Käufers zu exakt denselben Bedingungen in den Kaufvertrag einzutreten.

 

Ziel dieses Rechts ist es, bestimmte Interessen zu schützen. Gemeinden können so etwa Einfluss auf die Stadtentwicklung nehmen, Mieter ihren Wohnraum sichern oder Miterben ihren Anteil innerhalb einer Erbengemeinschaft wahren. Ein Vorkaufsrecht kann gesetzlich vorgeschrieben oder vertraglich vereinbart sein. Im Folgenden erfahren Sie mehr über die Unterschiede.

 

Arten und Entstehung von Vorkaufsrechten

 

Es gibt drei Hauptarten des Vorkaufsrechts: gesetzlich, schuldrechtlich und dinglich. Sie unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Entstehung, Wirkung und Reichweite.

 

Gesetzliches Vorkaufsrecht

 

Das gesetzliche Vorkaufsrecht entsteht kraft Gesetzes, also ohne gesonderte Vereinbarung zwischen den Parteien. Typische Fälle:

 

• Gemeinden haben das Recht, beim Verkauf bestimmter Grundstücke einzuschreiten, etwa in Sanierungsgebieten oder bei städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen (§§ 24 ff. Baugesetzbuch – BauGB).
• Mieter können ihr Vorkaufsrecht geltend machen, wenn ihre Mietwohnung erstmals in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wird (§ 577 BGB). Ausgenommen sind Verkäufe an Familienangehörige des Vermieters.
• Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können ein Vorkaufsrecht haben, wenn Anteile verkauft werden.

 

Vertragliches (schuldrechtliches) Vorkaufsrecht

 

Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht entsteht durch eine vertragliche Vereinbarung zwischen zwei Parteien (§§ 463 ff. BGB). Es ist nicht automatisch für Dritte bindend und muss nicht im Grundbuch eingetragen werden. Es entfaltet seine Wirkung ausschließlich zwischen den Vertragsparteien, es sei denn, es wird ausdrücklich ins Grundbuch aufgenommen.

 

Dingliches Vorkaufsrecht

 

Das dingliche Vorkaufsrecht betrifft ausschließlich Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte. Es muss notariell beurkundet und im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen werden (§§ 1094 ff. BGB). Diese Form ist für Dritte bindend und fällt spätestens bei der Eigentumsumschreibung auf. Daher ist sie im Grundstücksverkehr besonders relevant.

 

Ablauf der Ausübung – worauf Sie achten sollten

 

Ein Vorkaufsrecht wird erst dann relevant, wenn ein Kaufvertrag mit einem Dritten (Erstkäufer) geschlossen wurde. Erst dann kann der Vorkaufsberechtigte entscheiden, ob er in diesen Vertrag eintreten möchte.

 

Information des Vorkaufsberechtigten

 

Sobald ein Kaufvertrag zustande gekommen ist, muss der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten unverzüglich über alle wesentlichen Vertragsinhalte informieren, insbesondere über den Kaufpreis. Erfolgt diese Unterrichtung nicht oder nur unvollständig, verlängert sich die gesetzliche Ausübungsfrist unter Umständen unbegrenzt.

 

Ausübungserklärung

 

Der Vorkaufsberechtigte hat ab Erhalt der vollständigen Information in der Regel zwei Monate Zeit, sein Recht auszuüben (§ 469 BGB). Dies geschieht durch eine formlose Erklärung. Ein neuer Kaufvertrag ist nicht erforderlich. Vielmehr tritt der Berechtigte automatisch zu den vereinbarten Bedingungen an die Stelle des Erstkäufers.

 

Vertragsgestaltung und Rücktrittsvorbehalt

 

Für Verkäufer empfiehlt es sich, im Vertrag mit dem Erstkäufer eine auflösende Bedingung oder einen Rücktrittsvorbehalt für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts vorzusehen. So lassen sich spätere rechtliche oder finanzielle Verpflichtungen vermeiden. Ein erfahrener Notar kann Sie hierzu individuell beraten.

 

Rechtssicherheit für Käufer und Verkäufer

 

Wer ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchte, sollte sich im Vorfeld sorgfältig mit dem Thema Vorkaufsrecht befassen. Eine gute Vorbereitung hilft, Verzögerungen oder gar rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

 

Besteht ein Vorkaufsrecht?

 

Vor dem Kauf oder Verkauf sollte immer geklärt werden, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Hinweise finden sich zum Beispiel im Grundbuch oder in bestehenden Verträgen. Auch gesetzliche Rechte, etwa der Gemeinde oder eines Mieters, sind zu berücksichtigen.

 

Kommunikation mit dem Berechtigten

 

Sinnvoll ist es, frühzeitig Kontakt mit dem potenziellen Vorkaufsberechtigten aufzunehmen. Dieser kann erklären, ob er das Recht ausüben möchte oder nicht. Im besten Fall liegt bereits vor Vertragsabschluss eine Verzichtserklärung vor. Das sorgt für Planungssicherheit.

 

Rechtliche Beratung einholen

 

Ein Immobilienverkauf oder -kauf ist ein komplexer Vorgang mit weitreichenden Folgen. Besonders beim Thema Vorkaufsrecht ist juristische Expertise wichtig. Lassen Sie sich von einem Notar oder Fachanwalt beraten. Das gilt auch, wenn Sie selbst ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück vertraglich vereinbaren möchten.

 

Vorkaufsrecht prüfen, um böse Überraschungen zu vermeiden

 

Das Vorkaufsrecht ist ein häufig unterschätzter, aber bedeutender Aspekt beim Grundstücksverkauf. Es dient dem Schutz berechtigter Interessen und kann in bestimmten Situationen den Ablauf eines Immobiliengeschäfts wesentlich beeinflussen. Wer sich rechtzeitig informiert und absichert, schützt sich vor bösen Überraschungen – und schafft die Grundlage für einen rechtssicheren und reibungslosen Eigentumsübergang.