Viele Mietverträge enthalten eine Mindestmietdauer, sei es zur Sicherung regelmäßiger Einnahmen oder um langfristige Wohnverhältnisse planbar zu gestalten. Besonders in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt nutzen Vermieter diese Klausel, um häufige Mieterwechsel zu vermeiden. Für Mieter kann sie ebenso sinnvoll sein, sie birgt aber auch Risiken.
Doch was ist überhaupt eine Mindestmietdauer? Wann ist sie wirksam, und was gilt bei einem plötzlichen Umzug oder familiären Veränderungen? Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick über rechtliche Grundlagen, praktische Auswirkungen und häufige Fallstricke.
Was bedeutet „Mindestmietdauer“ – und was ist erlaubt?
Die Mindestmietdauer ist ein vertraglicher Kündigungsausschluss, der für beide Seiten gilt. Doch nicht alles, was vertraglich steht, ist auch automatisch wirksam.
Begriff und Funktionsweise
Mit einer Mindestmietdauer, die auch als Kündigungsausschluss bezeichnet wird, verpflichten sich Mieter und Vermieter, für einen bestimmten Zeitraum keine ordentliche Kündigung auszusprechen. Während dieser Laufzeit ist also weder die Kündigung durch den Mieter noch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs seitens des Vermieters möglich. Typisch sind hier Laufzeiten zwischen 12 und 48 Monaten.
Gültigkeit und rechtlicher Rahmen
Die Vereinbarung einer Mindestmietdauer ist grundsätzlich zulässig und unterliegt der Vertragsfreiheit. Allerdings gelten rechtliche Grenzen: Wird der Kündigungsausschluss als vorformulierte Klausel in einem Standardmietvertrag verwendet, darf die Bindung maximal vier Jahre betragen – gerechnet ab Vertragsunterzeichnung. Längere Laufzeiten sind nur wirksam, wenn sie individuell ausgehandelt wurden, was in der Praxis jedoch selten vorkommt.
Kündigungsausschluss vs. Zeitmietvertrag
Ein Kündigungsausschluss betrifft einen unbefristeten Mietvertrag, bei dem das ordentliche Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit ausgesetzt wird. Demgegenüber steht der echte Zeitmietvertrag nach § 575 BGB. Dieser verlangt einen gesetzlich zulässigen Grund (z. B. Eigennutzung, Umbau, Betriebsbedarf) und endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne dass eine Kündigung notwendig ist.
Formvorgaben und typische Fehler
Eine Mindestmietdauer muss schriftlich vereinbart werden und für beide Seiten gelten. Wird nur der Mieter gebunden, ist die Regelung unwirksam. Ebenso entfällt die Gültigkeit, wenn die zulässige Höchstdauer überschritten wurde, ohne dass die Klausel individuell verhandelt wurde. Der Vertrag gilt dann als regulär kündbar.
Wichtig: Wird die Klausel aufgrund formaler oder inhaltlicher Mängel für unwirksam erklärt, bleibt der Mietvertrag dennoch gültig. Er läuft dann als ganz normaler unbefristeter Mietvertrag weiter.
Was tun, wenn sich Lebensumstände ändern?
Auch bei einer gültigen Mindestmi