Mieterhöhung 2026: Spielräume nutzen, Vorgaben einhalten

Viele Vermieter stehen zum Jahresbeginn vor der Frage, ob und in welchem Umfang eine Mieterhöhung möglich ist. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen sind detailliert und unterscheiden sich je nach Art der Erhöhung, Vertragsgestaltung und örtlichem Marktumfeld. Hinzu kommen Neuerungen, die ab 2026 wirksam werden sollen. Der folgende Überblick zeigt, welche Schritte Vermieter gehen können und welche Regeln zwingend zu beachten sind.

 

Welche Mieterhöhungen 2026 grundsätzlich zulässig sind

 

Ob eine Miete angepasst werden darf, richtet sich nach der Mietpreisbremse, der Kappungsgrenze und der vertraglich vereinbarten Mietform.

 

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

 

Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist häufig der klassische Weg. Sie ist frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung möglich. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 % steigen – in vielen angespannten Wohnungsmärkten gilt sogar eine Grenze von 15 %. Die Mietpreisbremse bleibt bundesweit bis Ende 2029 in Kraft.

 

Die Begründung erfolgt in der Regel über qualifizierte Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Das Erhöhungsschreiben muss schriftlich erfolgen und alle Berechnungen nachvollziehbar erläutern.

 

Staffelmiete

 

Bei einer Staffelmiete sind die Erhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt. Zwischen den einzelnen Stufen muss mindestens ein Jahr liegen. Eine zusätzliche Begründung ist nicht erforderlich, da die Vereinbarung bereits verbindlich ist.

 

Dennoch sollten Vermieter prüfen, ob andere Anpassungen – etwa nach Modernisierung – gesondert möglich oder vertraglich ausgeschlossen sind.

 

Indexmiete

 

Indexmietverträge orientieren sich am Verbraucherpreisindex (VPI). Steigt der Index, kann die Miete angepasst werden; sinkt er, muss die Miete gegebenenfalls reduziert werden. Erhöhungen sind einmal jährlich zulässig. Oft wird die Anpassung auf Basis des Vorjahres zum 1. April vorgenommen.

 

Ab 2026 soll bei Indexmieten eine neue Regelung greifen: Bei hohen Inflationsraten dürfen nur die ersten drei Prozent vollständig an die Miete weitergegeben werden; darüber hinaus ist lediglich die Hälfte der darüberliegenden Wertsteigerung zulässig.

 

Mieterhöhung nach Modernisierung und formelle Anforderungen

 

Neben den allgemeinen Erhöhungswegen spielen Modernisierungsmaßnahmen und eine korrekte formale Umsetzung eine entscheidende Rolle für die rechtliche Wirksamkeit.

 

Mieterhöhung nach Modernisierung

 

Modernisierungen, die den Wohnwert verbessern oder Energie einsparen, können auf die Miete umgelegt werden. Bis zu acht Prozent der umlagefähigen Kosten dürfen hier jährlich angesetzt werden.

 

Voraussetzung dafür ist eine rechtzeitige Ankündigung der Maßnahmen mit einer Kostenschätzung. Nach Abschluss müssen die tatsächlichen Kosten offengelegt werden. Die Mieterhöhung tritt in der Regel nach drei Monaten in Kraft.

 

Formale Anforderungen

 

Jede Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen, klar begründet sein und für die Mieter nachvollziehbar bleiben. Bei Erhöhungen zur Vergleichsmiete gilt zudem eine Zustimmungsfrist von zwei Monaten, bei Modernisierungen von drei Monaten.

 

Zudem sollten Vermieter prüfen, ob in ihrer Gemeinde die Mietpreisbremse gilt und wie die Kappungsgrenze umgesetzt wird. Fehler in der Form führen häufig dazu, dass Erhöhungen unwirksam werden.

 

Praktische Hinweise für Vermieter

 

Vor einer geplanten Mieterhöhung empfiehlt sich ein genauer Blick auf den bestehenden Mietvertrag: Wurde eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, sind andere Erhöhungsarten oftmals eingeschränkt. Auch ein aktueller Mietspiegel, die örtliche Marktsituation und bereits erfolgte Modernisierungen spielen eine Rolle.

 

Eine transparente und gut nachvollziehbare Kommunikation erleichtert den Prozess und reduziert das Risiko späterer Auseinandersetzungen.

 

Mieterhöhungen 2026 mit klaren Regeln und begrenztem Spielraum

 

Mieterhöhungen bleiben auch 2026 möglich, erfordern jedoch eine sorgfältige Orientierung an gesetzlichen Vorgaben und Vertragsstrukturen. Ob Anpassung an die Vergleichsmiete, Staffel- oder Indexmiete: Entscheidend sind korrekte Fristen, eine nachvollziehbare Begründung und die Einhaltung der geltenden Grenzen. Wer diese Punkte beachtet und die eigene Situation vorab gründlich prüft, schafft eine verlässliche Grundlage für eine rechtssichere und faire Mietanpassung.