Wer nicht neu bauen möchte oder nicht kann, weil z. B. ein passendes Grundstück fehlt, der kann eine Bestandsimmobilie erwerben. Durch die Zinssteigerung und Inflation seit 2022 sind die Preise für Altbauten gesunken. Beim Immobilienkauf sind jedoch mögliche Kosten für die Sanierung zu berücksichtigen. Als grobe Daumenregel ist mit einem Preisaufschlag von 20 Prozent für Immobilien aus den 1990er und 2000er, 30 Prozent für Immobilien aus den 1970er und 1980er Jahren und über 40 Prozent für Nachkriegsbauten zu rechnen.
Beratung
Bei der Klärung, welche Sanierung für Gewerke wie Fenster, Dachstuhl, Elektrik, Heizung, Fassaden und Wände notwendig sind, sollten Sie sich von einem unabhängigen Ingenieur oder Architekten beraten lassen. Ein detaillierter Investitionsplan ist sinvoll. Wenn man nur nacheinander plant, ergeben sich häufig Zusatzkosten durch nicht vorhersehbare Änderungen. Hier die wichtigsten Sanierungen.
Dämmung
- Alle beheizten Räume müssen gleichmäßig gedämmt sein. Bleiben Schwachstellen, sogenannte Kältebrücken, bildet sich dort schnell Schimmel. Eine Sanierung zieht dann die nächste nach sich.
- Fensternischen lassen sich nur mit sehr viel Aufwand vernünftig dämmen. Hier ist es sinnvoll, gleich neue Fenster einzusetzen. Diese sollten bündig mit der Außenwand abschließen.
- Alte Balkone wurden oft in einem Stück mit der Geschoßdecke betoniert. Hier fließt Wärme über den gut leitenden Beton nach außen ab. Am besten den alten Balkon absägen und einen neuen ohne direkte Verbindung zur Geschoßdecke vor das Haus stellen.
Heizung
- Rechnen Sie genau, welches der Systeme Öl, Gas, Wärmepumpe oder Holzpellets für Sie am günstigsten ist. Noch haben Sie nach der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes die nötigen Freiheiten.
- Lassen Sie Ihre gesamte Heizanlage von einem Fachmann planen. Der Heizwasserzufluss sollte für jeden Raum genau berechnet werden. Bekommt ein Zimmer zu viel Heizwasser, fließt das warme Wasser in den Kessel zurück.
Kontamination
Bis in die 1980er Jahre wurden noch viele Stoffe bei der Herstellung von Baumaterialienverwendet, die heute als krebserregend, erbgutverändernd, hochtoxisch oder einfach umweltgefährlich eingestuft werden. Formaldehyd wurde dem Leim von Spanplatten- und Sperrholz zugesetzt, Asbest im Brandschutz und bei der Gebäudeverkleidung eingesetzt. Auch Fußbodenbeläge wurden mit Asbest hergestellt. Parkettkleber – auch aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts – enthielt Gifte wie PCB oder PAK, Holzschutzmittel waren mit Lindan belastet. Die Liste ist lang und endet nicht in den 1980er Jahren.
Geregelt wird die Registrierung, Bewertung, Zulassung und Beschränkung von Chemikalien durch die EU-Chemikalienverordnung REACH sowie die Chemikalien-Verbotsverordnung (ChemVerbotsV). Die ständigen Fortschreibungen und Ergänzungen an beiden Verordnungen zeigen, dass sich dieses Thema nicht mit einem bestimmten Baujahr abschließen lässt.
EinAltlasten- und Schadstoff-Check gehört in jedem Fall auf die Agenda beim Immobilienkauf! Dabei gilt es, solche Stoffe zu erkennen und die Entsorgung auch wirtschaftlich zu kalkulieren. Tipps dazu gibt das Umweltbundesamt auf seiner Website. Erste Tests können Sie als Kaufinteressent bereits selbst beim Besichtigungstermin durchführen: Formaldehyd, Schimmelpilze und Lösungsmittel lassen sich mit kostengünstigen Analyse-Sets aus der Apotheke aufspüren.
Hat man den Kaufvertrag bereits unterzeichnet, gilt der Grundsatz „gekauft wie besehen“. Ein Nachweis, dass der Vorbesitzer der Immobilie Kenntnis von einer Schadstoffbelastung hatte, ist nicht einfach. Eine Untersuchung der Immobilie vor dem Kauf durch einen Bausachverständigen ist deshalb dringend anzuraten. Die Kosten dafür sind überschaubar.