Immobilienkauf im Ausland: Sicher planen, fundiert entscheiden

Der Traum vom Haus am Meer oder dem Rückzugsort in den Bergen – für viele Menschen ist der Immobilienkauf im Ausland eine reizvolle Vorstellung. Ob als Ferienhaus zur eigenen Nutzung, zur Vermietung oder als neuer Lebensmittelpunkt: Die Beweggründe sind vielfältig. Ebenso vielfältig sind jedoch auch die rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Herausforderungen, die mit einem solchen Vorhaben einhergehen. Ein durchdachter Ablaufplan hilft dabei, mögliche Risiken zu minimieren und die passenden Entscheidungen zu treffen.

 

Schritt für Schritt zur Auslandsimmobilie

 

Ehe Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, gilt es, eine Reihe grundlegender Entscheidungen zu treffen und Informationen einzuholen.

 

1. Ziel und Nutzung definieren

 

Bevor Sie sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie begeben, sollten Sie klären, wofür Sie diese nutzen möchten.

 

• Ferienhaus zur Eigennutzung: Hier genießen Sie Flexibilität bei der Nutzung und müssen in der Regel mit weniger rechtlichen Auflagen rechnen. Dennoch sollten Sie mögliche Nutzungseinschränkungen im Blick behalten.
• Immobilie zur Vermietung: Planen Sie, Ihre Immobilie touristisch oder dauerhaft zu vermieten, müssen Sie sich auf zusätzliche Verpflichtungen einstellen. Dazu zählen unter anderem Genehmigungen, steuerliche Pflichten im In- und Ausland sowie die Organisation einer zuverlässigen Verwaltung vor Ort.
• Dauerhafter Wohnsitz: Wenn Sie planen, selbst dauerhaft ins Ausland zu ziehen, kommen Themen wie Aufenthaltsrecht, Anmeldung bei lokalen Behörden und die steuerliche Situation bei einem möglichen Wegzug aus Deutschland hinzu.

 

2. Informationsquellen nutzen und recherchieren

 

Ein Immobilienkauf im Ausland erfordert gründliche Vorbereitung. Diese Quellen helfen Ihnen bei der Orientierung:

 

• Immobilienportale und spezialisierte Plattformen bieten erste Anhaltspunkte über Marktpreise und Objektarten im jeweiligen Land.
• Lokale Makler verfügen über wertvolles Wissen zu regionalen Besonderheiten und können bei der Auswahl und Besichtigung unterstützen.
• Behörden und Konsulate informieren über Aufenthaltsrechte, Eigentumserwerb durch Ausländer sowie steuerliche Regelungen.
• Eine juristische Beratung durch Fachanwälte und Notare im Zielland ist entscheidend, um Vertragsinhalte korrekt zu verstehen und rechtliche Risiken zu minimieren.

 

3. Finanzierung und Budget planen

 

Eine solide Finanzplanung ist das Fundament jeder Immobilieninvestition, im Ausland ebenso wie in Deutschland.

 

• Kalkulieren Sie die Gesamtkosten inklusive Kaufpreis, Steuern, Notar- und Maklergebühren, Übersetzungskosten sowie laufender Aufwendungen wie Versicherung und Instandhaltung.
• Prüfen Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten: Neben Eigenkapital können auch Hypothekendarlehen in Frage kommen – entweder im Heimat- oder im Zielland. Beachten Sie dabei, dass Banken im Ausland oft strengere Anforderungen an ausländische Käufer stellen.
• Achten Sie auf Währungsrisiken, wenn der Kaufpreis nicht in Euro angegeben ist. Das gilt insbesondere bei längerfristigen Finanzierungen.

 

4. Die passende Immobilie finden und prüfen

 

Ist die Finanzierung gesichert, beginnt die Suche nach dem passenden Objekt. Achten Sie dabei auf die folgenden Aspekte.

 

• Lage und Infrastruktur: Besonders bei Ferienimmobilien oder zur Vermietung sind Erreichbarkeit, medizinische Versorgung und touristische Attraktivität wichtig.
• Zustand und Bausubstanz: Besichtigen Sie das Objekt persönlich oder beauftragen Sie einen Baugutachter. Prüfen Sie Renovierungsbedarf und eventuelle Mängel.
• Nutzungsrechte: In manchen Ländern gelten Einschränkungen beim Erwerb oder bei der Nutzung durch Ausländer. Lassen Sie sich diese frühzeitig bestätigen.

 

5. Verträge rechtssicher gestalten

 

Ein rechtssicherer Kaufvertrag schützt Sie vor bösen Überraschungen.

 

• Klären Sie Eigentumsverhältnisse durch Grundbuchauszüge und stellen Sie sicher, dass keine Belastungen oder Rechte Dritter bestehen.
• In vielen Ländern ist ein Reservierungsvertrag üblich, der mit einer Anzahlung verbunden ist. Prüfen Sie diesen mit einem unabhängigen Juristen.
• Der eigentliche Kaufvertrag sollte stets von einem fachkundigen Anwalt oder Notar im Zielland geprüft werden. Achten Sie auf beglaubigte Übersetzungen und länderspezifische Anforderungen bei der Beurkundung.
• Der Grundbucheintrag und gegebenenfalls ein Notartermin schließen den Kauf rechtskräftig ab.

 

6. Steuerliche und gesetzliche Pflichten kennen

 

Nach dem Kauf beginnt die langfristige Verantwortung für Ihre Immobilie.

 

• Informieren Sie sich über Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen und laufende Abgaben.
• Bei Vermietung müssen Mieteinnahmen oft im Ausland versteuert werden. Prüfen Sie, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland besteht.
• Achten Sie auf Meldepflichten bei lokalen Behörden. Je nach Aufenthaltsdauer kann auch eine Aufenthaltsgenehmigung nötig sein.
• Bleiben Sie auf dem Laufenden: Gesetzeslagen ändern sich regelmäßig – sowohl in Deutschland als auch im Ausland. Es ist daher unerlässlich, sich vor dem Kauf und auch danach über aktuelle steuerliche und rechtliche Entwicklungen im Zielland zu informieren. Dies betrifft insbesondere Änderungen bei Immobiliensteuern, Vermietungsregeln oder Meldepflichten.

 

7. Verwaltung und Nutzung organisieren

 

Die Freude an der Auslandsimmobilie steht und fällt mit der praktischen Nutzbarkeit.

 

• Für Ferienhäuser oder Mietobjekte empfiehlt sich eine Hausverwaltung vor Ort, die sich um Schlüsselübergaben, Reinigung und Reparaturen kümmert.
• Planen Sie laufende Instandhaltungskosten und schließen Sie eine ausreichende Gebäudeversicherung ab.
• Klären Sie Hausordnungen und etwaige Vorschriften, etwa zur touristischen Vermietung in Ferienanlagen oder Wohnanlagen mit Gemeinschaftseigentum.

 

Chancen nutzen, Risiken vermeiden – so gelingt der Immobilienkauf im Ausland

 

Der Immobilienkauf im Ausland eröffnet neue Lebensperspektiven und Investitionsmöglichkeiten. Er birgt jedoch auch erhebliche Herausforderungen. Ein klar strukturierter Ablauf, fundierte Informationen und professionelle Unterstützung sind entscheidend für den langfristigen Erfolg. Unabhängig davon, ob Sie selbst einziehen, vermieten oder das Feriendomizil privat nutzen möchten: Mit einer sorgfältigen Planung legen Sie den Grundstein für eine sorgenfreie Zeit in Ihrer Immobilie im Ausland.