Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird Teil einer Eigentümergemeinschaft. Damit gehen Rechte einher, aber auch Pflichten. Eine dieser Pflichten betrifft die Beteiligung an den Kosten für das sogenannte Gemeinschaftseigentum. Ob Reparatur des Dachs, Reinigung des Treppenhauses oder Wartung der Heizungsanlage: All das muss gemeinsam getragen werden. Doch wie wird bestimmt, wer wie viel zahlt? Wir erläutern, welche Regelungen für die Verteilung der Gemeinschaftskosten gelten und was Sie als (künftige) Eigentümerin oder Eigentümer wissen sollten.
Gesetzliche Grundlagen der Kostenverteilung
Die Aufteilung der Gemeinschaftskosten ist rechtlich klar geregelt durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie durch die sogenannte Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Dort wird festgelegt, welche Kosten als gemeinschaftlich gelten und wie diese zwischen den einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümern aufgeteilt werden sollen.
Was zum Gemeinschaftseigentum gehört
Zum Gemeinschaftseigentum zählen laut § 5 WEG alle Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Hauses notwendig sind, also zum Beispiel das Fundament, die tragenden Wände, das Dach, Fenster und Eingangstüren. Auch Anlagen wie die Zentralheizung, Aufzüge, Strom- oder Wasserleitungen sowie gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Treppenhäuser, Waschküchen oder der Garten gehören dazu. Für diese Bereiche tragen alle Eigentümerinnen und Eigentümer gemeinsam die Lasten. Selbst dann, wenn sie bestimmte Einrichtungen gar nicht nutzen.
Verteilung nach Miteigentumsanteilen
Die Standardregelung gemäß § 16 Abs. 2 WEG sieht vor, dass Kosten und Lasten entsprechend der Miteigentumsanteile verteilt werden. Diese Anteile richten sich häufig nach der Wohnfläche der einzelnen Einheiten. Beispiel: Verfügt Ihre Wohnung über 100 Quadratmeter in einem Gebäude mit insgesamt 500 Quadratmetern Wohnfläche, beträgt Ihr Anteil an den Gemeinschaftskosten ein Fünftel. Dabei spielt es keine Rolle, wie intensiv Sie etwa den Aufzug oder den Garten nutzen.
Abweichungen und Sonderregelungen
Neben der Verteilung nach Wohnfläche kann die Eigentümergemeinschaft auch eine verbrauchs- oder verursachungsabhängige Abrechnung beschließen. Dies betrifft insbesondere Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr. Grundlage hierfür ist § 16 Abs. 3 WEG. Die Einführung einer solchen Regelung erfordert einen Mehrheitsbeschluss. Ziel ist es, eine möglichst faire Verteilung der Kosten zu erreichen, etwa durch den Einsatz von Messgeräten oder Ablesesystemen.
Sondernutzung und zugeordnete Kosten
In einigen Fällen können bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen einzelnen Wohnungen exklusiv zugeordnet werden, etwa eine Terrasse oder ein Stellplatz. Wird dies in der Gemeinschaftsordnung entsprechend geregelt, dürfen die zugehörigen Kosten auch nur diesen Eigentümerinnen und Eigentümern in Rechnung gestellt werden. Die Voraussetzung dafür ist ein wirksamer Beschluss oder eine einvernehmliche Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft.
Regelung von Instandhaltung und Reparaturen
Auch für Instandhaltungs- oder Reparaturkosten kann die Eigentümergemeinschaft spezielle Regelungen treffen. So kann etwa beschlossen werden, dass die Wartungskosten für eine Dachterrasse nur von den Eigentümern der darüberliegenden Wohnungen getragen werden, wenn diese die Fläche exklusiv nutzen. Wichtig ist, dass alle Regelungen dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen und nicht einzelne Eigentümer unangemessen benachteiligen.
Klare Regeln schaffen Transparenz
Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte sich frühzeitig mit den geltenden Regelungen zur Kostenverteilung vertraut machen. Ein Blick in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung ist dabei unerlässlich. Auch Sonderregelungen, etwa für exklusiv genutzte Flächen oder verbrauchsabhängige Betriebskosten, sollten geprüft werden. Eine gerechte und transparente Kostenverteilung schafft finanzielle Planungssicherheit und ist die Grundlage für ein faires Miteinander innerhalb der Gemeinschaft.