Die Umwandlung eines Mietshauses in einzelne Eigentumswohnungen bietet Immobilieneigentümern erhebliche strategische und finanzielle Vorteile: Einzelverkäufe ermöglichen höhere Erlöse und es ergeben sich steuerliche Gestaltungsspielräume – etwa bei Selbstnutzung oder durch das Einhalten bestimmter Haltefristen. Zusätzlich erlaubt ein gestaffelter Verkauf eine flexible Liquiditätsplanung.
Allerdings ist dieser Schritt mit rechtlichem Aufwand, sozialen Implikationen und zunehmend komplexen Rahmenbedingungen verbunden. Besonders in angespannten Wohnungsmärkten gelten seit 2020 strenge Vorschriften, die bis Ende 2025 befristet sind. Was heute gilt, was als Eigentümer zu beachten ist und weshalb die genaue Kenntnis regionaler Regelungen entscheidend ist, erfahren Sie in diesem Artikel.
Voraussetzungen für die Umwandlung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
Bevor einzelne Wohneinheiten als Eigentumswohnungen veräußert werden können, muss die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Diese wird von der zuständigen Baubehörde ausgestellt und bestätigt, dass jede Einheit baulich von den übrigen getrennt ist und über Küche, Bad/WC und einen eigenen Zugang verfügt. Sie bildet die Grundlage für die notarielle Teilungserklärung.
- Teilungserklärung und Grundbucheintrag
Die Teilungserklärung definiert, welche Räume und Flächen zum Sondereigentum gehören und welche als Gemeinschaftseigentum verwaltet werden. Sie muss notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingetragen werden. Erst mit der Eintragung entsteht rechtlich selbstständiges Wohnungseigentum.
- Mieterschutz: Vorkaufsrecht und Kündigungsfristen
Beim Verkauf einer umgewandelten Mietwohnung steht der dort wohnenden Mieterin oder dem Mieter gemäß § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Zudem gilt ein gesetzlicher Kündigungsschutz von mindestens drei Jahren ab Umwandlung, teilweise auch länger – je nach Region. Bestehende Mietverträge bleiben in jedem Fall zunächst bestehen.
Aktuelle Regelung bis Ende 2025: Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB
- Bundesweite Grundlage in angespannten Wohnungsmärkten
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen – sofern das betroffene Gebäude mehr als fünf Wohnungen umfasst. Die Rechtsgrundlage bildet § 250 Baugesetzbuch (BauGB). Die Bundesländer legen per Rechtsverordnung fest, welche Städte und Gemeinden unter diese Regelung fallen. Diese Verordnungen gelten aktuell maximal bis Ende 2026.
- Ausnahmen im Einzelfall
Trotz des grundsätzlichen Genehmigungserfordernisses sind Ausnahmen vorgesehen. Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn:
- sich der Eigentümer verpflichtet, die Wohnungen in den kommenden drei Jahren nicht zu verkaufen,
- ein langfristiges Mietverhältnis mit den aktuellen Mieterinnen und Mietern abgeschlossen wird, oder
- besondere familiäre oder wirtschaftliche Gründe vorliegen (z. B. Eigenbedarf für nahe Angehörige).
Die genaue Ausgestaltung und Genehmigungspraxis kann regional variieren und sollte im Einzelfall geprüft werden.
Regionale Unterschiede beachten
- Unterschiedliche Schwellenwerte
Die gesetzliche Schwelle von „mehr als fünf Wohneinheiten“ gilt bundesweit, doch einige Länder setzen diese Schwelle durch eigene Regelungen niedriger an. In Hamburg beispielsweise gilt die Genehmigungspflicht bereits ab sechs Wohnungen.
- Soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutz)
Unabhängig von § 250 BauGB gelten in städtebaulichen Erhaltungsgebieten nach § 172 BauGB (sogenannte Milieuschutzgebiete) zusätzliche Einschränkungen. In diesen Gebieten kann eine Umwandlung auch unabhängig von der Zahl der Wohneinheiten genehmigungspflichtig oder untersagt sein. Ziel ist der Erhalt der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. In Milieuschutzgebieten ist die Prüfung besonders streng – Eigentümer sollten sich frühzeitig über bestehende Satzungen informieren.
Chancen und Herausforderungen für Eigentümer
- Finanzielle Vorteile
- Höherer Erlös durch Einzelverkäufe: In vielen Fällen lässt sich durch den Einzelverkauf von Wohnungen ein deutlich höherer Gesamterlös erzielen als durch den Verkauf des Gesamtobjekts.
- Flexibilität und Risikostreuung: Der gestaffelte Verkauf bietet mehr Planungssicherheit und verringert Abhängigkeiten von einzelnen Mietparteien.
- Steuerliche Optimierung: Bei Eigennutzung oder nach Ablauf bestimmter Fristen können steuerliche Vorteile entstehen.
- Herausforderungen und Risiken
- Bürokratie und Kosten: Abgeschlossenheitsbescheinigung, notarielle Beurkundung, Grundbucheintragungen und mögliche bauliche Anpassungen erfordern Zeit und verursachen Kosten.
- Soziale Verantwortung: Eine Umwandlung kann für Mieterinnen und Mieter mit Unsicherheit, höheren Nebenkosten oder dem Risiko langfristiger Verdrängung verbunden sein.
- Rechtliche Unsicherheit: Die künftige Entwicklung der Gesetzeslage ist nicht abschließend absehbar. Eigentümer sollten die aktuellen Entwicklungen aufmerksam verfolgen.
Fazit
Die Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen kann sich wirtschaftlich lohnen – insbesondere bei starker Nachfrage und strategischer Verkaufsplanung. Gleichzeitig ist sie an komplexe rechtliche Rahmenbedingungen geknüpft, die sich regional stark unterscheiden. Bis Ende 2025 gilt in vielen Städten eine Genehmigungspflicht für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten. Darüber hinaus bestehen zusätzliche Beschränkungen in Milieuschutzgebieten.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer gilt: Wer eine Umwandlung plant, sollte sich frühzeitig über die spezifischen Regelungen am Standort informieren und professionelle Beratung in Anspruch nehmen – denn die Gesetzeslage ist nicht nur komplex, sondern auch im Wandel.