Denkmalgeschützte Immobilien faszinieren mit Geschichte und architektonischem Charme. Gleichzeitig stellen sie besondere Anforderungen an Erwerb, Nutzung und Instandhaltung. Wer sich für ein solches Objekt entscheidet, kann unter bestimmten Voraussetzungen von erheblichen Steuervorteilen profitieren, sowohl bei Vermietung als auch bei Eigennutzung. Doch Vorsicht: Ohne die richtigen Genehmigungen kann aus dem Traum schnell ein finanzielles Risiko werden.
Steuerliche Vorteile bei vermieteten Baudenkmälern
Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude vermietet, kann von besonders attraktiven steuerlichen Abschreibungen profitieren. Voraussetzung dafür ist, dass bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.
Abschreibungen für Modernisierungskosten
Wird ein denkmalgeschütztes Objekt vermietet, lassen sich die Modernisierungskosten steuerlich besonders günstig ansetzen. Nach § 7i Einkommensteuergesetz (EStG) können diese Ausgaben acht Jahre lang mit jeweils 9 Prozent und weitere vier Jahre mit jeweils 7 Prozent abgeschrieben werden. Das entspricht insgesamt bis zu 100 Prozent der förderfähigen Sanierungskosten. Besonders attraktiv sind dabei Immobilien mit niedrigen Kaufpreisen, aber hohem Modernisierungsbedarf. Denn in diesen Fällen fallen die steuerlich relevanten Aufwendungen besonders ins Gewicht.
Abschreibung der Anschaffungskosten (AfA)
Zusätzlich zur Sanierung kann auch der Gebäudewert steuerlich geltend gemacht werden. Hier gelten die regulären Abschreibungssätze:
- Für Gebäude mit Baujahr bis 1924: 2,5 Prozent jährlich über 40 Jahre
- Für Gebäude mit Baujahr ab 1925: 2 Prozent jährlich über 50 Jahre
Diese sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) greift auch dann, wenn die Sanierung so umfassend ausfällt, dass das Objekt bautechnisch einem Neubau gleichkommt. Das bestätigt ein Urteil des Bundesfinanzhofs (Az.: X R 8/08).
Genehmigungen und Bescheinigungen
Entscheidend für die steuerliche Anerkennung ist die vorherige Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde. Diese stellt eine verbindliche Bescheinigung aus, die auch für das Finanzamt maßgeblich ist. Erst nach deren Erhalt darf mit der Sanierung begonnen werden. Wer auf eigene Faust loslegt, riskiert den Verlust der steuerlichen Vorteile.
Steuervorteile bei selbstgenutzten Baudenkmälern
Auch bei Eigennutzung lassen sich denkmalgeschützte Immobilien steuerlich geltend machen. Allerdings unter anderen Voraussetzungen als bei vermieteten Objekten.
Abschreibung als Sonderausgabe
Auch wer ein denkmalgeschütztes Gebäude selbst bewohnt, kann steuerlich profitieren – allerdings in einem anderen Rahmen: Gemäß § 10f EStG lassen sich die anerkannten Sanierungskosten über zehn Jahre hinweg mit jeweils 9 Prozent als Sonderausgaben absetzen. Bei genehmigten Investitionen von 100.000 Euro bedeutet das eine jährliche Steuerentlastung von 9.000 Euro. Diese Regelung betrifft ausschließlich Kosten, die dem Erhalt und der sinnvollen Nutzung des Baudenkmals dienen, etwa Heizung, Fenster oder Sanitäranlagen. Außenanlagen oder reine Komfortmaßnahmen sind in der Regel nicht förderfähig.
Besondere Auflagen und Vorgaben
Wer ein Denkmal saniert, muss strenge Vorgaben beachten. Das betrifft unter anderem den Austausch von Fenstern und Türen, das Verputzen von Fassaden oder die Dacheindeckung. Diese Maßnahmen sind genehmigungspflichtig. Anderenfalls drohen Konsequenzen: In manchen Bundesländern sind Geldstrafen bis zu 500.000 Euro möglich. In Extremfällen kann die Denkmaleigenschaft sogar durch Enteignung entzogen werden.
Unterstützung bei der Objektsuche
Geeignete denkmalgeschützte Immobilien finden Sie über erfahrene Immobilienmakler oder über die Landesdenkmalämter, die in vielen Fällen kostenfrei beraten. Auch verschiedene Internetportale vermitteln Objekte.
Mit Weitblick und Planung steuerlich profitieren
Denkmalgeschützte Immobilien sind nicht nur architektonische Juwelen, sondern bieten auch erhebliche steuerliche Vorteile. Ob vermietet oder selbst genutzt, entscheidend ist eine gründliche Planung, die frühzeitige Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde und eine saubere Dokumentation. Wer diese Aspekte beachtet, kann von einer Investition mit Charakter und Steuerbonus profitieren.