Betriebskostenabrechnung

Nach Angaben von Immoscout24 betrugen die Nebenkosten von Bestandswohnungen in Deutschland im dritten Quartal 2024 im Durchschnitt 2,94 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zu 2022 ist das ein Anstieg um fast 17 Prozent. Die Nebenkosten von Immobilien entwickeln sich allmählich zu einer zweiten Miete. Für Vermieter und Mieter ist es daher wichtig zu wissen, was genau abgerechnet werden darf.

Nebenkosten

Vermieter können alle durch die laufende Nutzung des Gebäudes entstehenden Kosten an die Mieter weiterberechnen. Nach  der Betriebskostenverordnung sind das 17 Betriebskostenarten: (1) Öffentliche Lasten wie Grund- und Entwässerungssteuer, (2) Wasserversorgung, (3) Entwässerung (Abwasser), (4) Heizung, (5) Warmwasser, (6) Kombi-Anlagen (Heizung/Warmwasser), (7) Aufzug, (8) Straßenreinigung und Müllabfuhr, (9) Hausreinigung, (10) Gartenpflege, (11), Beleuchtung, (12) Schornsteinfeger, (13) Versicherungen, (14) Hausmeister, (15) Antenne, (16) Waschmaschinen, (17) Sonstige wie Gemeinschaftsanlagen laut Mietvertrag (z. B. Brandmeldeanlagen, Schwimmbad).

Nicht auf Mieter umgelegt werden können die Verwaltungskosten. Dazu gehören z. B. das Honorar des Verwalters, Bankgebühren, Porto und Telefon. Auch einmalige Reparaturkosten und Instandhaltungsrücklagen müssen Mieter nicht tragen. Diese Kosten werden daher unzulässigerweise gerne in den Kosten für die Wartung und den Hausmeister (anteilige Verwaltungstätigkeiten) versteckt, die Mieter übernehmen müssen. Grundkosten für Leerstände dürfen ebenfalls nicht auf die Mieter umgelegt werden. Das Vermietungsrisiko muss der Vermieter selbst tragen. 

Mindestvorausetzungen

• Alle Nebenkosten, die weiter berechnet werden, müssen im Mietvertrag stehen.
• Die Betriebskostenabrechnung darf maximal 12 Monate umfassen.
• Sie muss spätestens 1 Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen. Eine Verspätung ist zulässig, wenn der Vermieter die Fristüberschreitung nicht zu verantworten hat, weil z. B. die Gebührenbescheide der Kommune verspätet eingegangen sind.
• Weitere Gebote der Nebenkostenabrechnung sind Eindeutigkeit, Verständlichkeit und Wirtschaftlichkeit. Die vom Vermieter angesetzten Preise für z. B. Hausreinigung und Gartenarbeit müssen ortsüblich sein. Verschwendung soll damit vermieden werden. Allerdings müssen Vermieter nicht das billigste Angebot zu Lasten der Qualität annehmen.
• Die Verteilung der Nebenkosten erfolgt gesetzlich nach dem Wohnflächenanteil. Im Mietvertrag können aber auch andere Verteilungsschlüssel vereinbart werden (z. B. Köpfe, Wohneinheiten). Gewerbliche Mieter müssen aufgrund ihres höheren Verbrauchs anteilig mehr zahlen. Die Abrechnung von Heizkosten muss verbrauchsabhängig erfolgen.

Nachzahlungen

Die Höhe von Nachzahlungen muss aus der Betriebskostenabrechnung hervorgehen. Sie werden meist nach vier Wochen fällig. Eine Anhebung der monatlichen Vorauszahlungen ist nur möglich, wenn die Abrechnung inhaltlich fehlerfrei ist. Mieter können zur Überprüfung Rechnungen und Verträge einsehen.