Wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, prüfen Sie auch, ob der Boden kontaminiert ist. Umweltschädliche Altlasten, die saniert werden müssen, können zum unkalkulierbaren Risiko für Käufer werden. Interessieren Sie sich also vor jedem Grundstückskauf für die Historie der Grundstücksnutzung.
Das Risiko der Altlasten
Nach dem Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) sind Altlasten entweder
- Altablagerungen: das sind stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen (unübersehbar) oder Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert wurden; oder
- Altstandorte: Grundstücke stillgelegter Anlagen oder sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde,
durch die schädliche Bodenveränderung verursacht werden oder sonstige Gefahren für die Allgemeinheit bestehen. Das kann nur ein Experte sicher beurteilen.
Die Sanierungspflicht
Das besondere Risiko für den Erwerber ist, dass er grundsätzlich ohne eigenes Verschulden und ohne eigenen Verursachungsbeitrag als Zustandsstörer neben dem Verursacher bzw. dessen Rechtsnachfolger zur Sanierung verpflichtet ist (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Allerdings besteht nach der Rechtsprechung eine sogenannte Haftungskaskade. Fällt der Verursacher jedoch aus oder ist er nicht mehr zu ermitteln, bleibt es bei der Haftung des Grundstückseigentümers.
Im Rahmen des Erwerbes eines Grundstückes gelten Altlasten als als Sachmängel. Der Verkäufer muss sie mitteilen, soweit sie ihm bekannt sind bzw. sein müssten. Diese Regelung birgt Konflikte. Zudem schließt der Verkäufer im Grundstückskaufvertrag regelmäßig die Haftung für Sachmängel aus. Als Käufer sollten Sie also kein Risiko eingehen.
So ermitteln Sie den Verdacht auf Altlasten
- Stellen Sie eine Anfrage bei der zuständigen Behörde, ob die Fläche als Altlast oder als altlastverdächtig registriert ist.
- Begehen Sie das Grundstück und suchen Sie nach Anhaltspunkten für eine frühere gewerbliche oder industrielle Nutzung.
- Ermitteln Sie die frühere Nutzungsart durch Einsichtnahme ins Grundbuch. Fragen sie Nachbarn und Voreigentümer. Forschen Sie in der Stadt- oder Ortgeschichte. Manchmal können auch durch ein Einzelereignis (Kriegsschaden, Unfall) Altlasten entstanden sein.
- Im Zweifel können Sie ein Baugrundgutachten in Auftrag geben. Die Kosten dafür liegen um die 2.000 Euro.
Kaufvertrag nur mit Altlastenklausel
Sofern sich Anhaltspunkte für einen Altlastverdacht ergeben sollten, entsteht Unsicherheit bei beiden Parteien. Dies gilt gleichermaßen für den Verkäufer als auch für den Käufer. Jetzt kann nur ein Gutachter Klarheit schaffen. Er analysiert und dokumentiert Art und Ausmaß der schädlichen Bodenveränderung sowie die notwendigen Sanierungsmaßnahmen samt Kosten. Wenn Sie das Grundstück trotzdem erwerben wollen, sollten Sie nun mit dem Verkäufer die Kostenübernahme und weitere Bedingungen verhandeln. Ihr Anwalt und Notar kann eine Altlastenklausel für Sie entwickeln.