Eigenbedarfskündigung mit Weitblick: So handeln Sie rechtssicher

Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs gehört zu den wenigen Möglichkeiten, wie Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis beenden können. Doch gerade dieser Kündigungsgrund ist juristisch anspruchsvoll und konfliktträchtig. Wer hier formale Fehler vermeidet und seinen Anspruch plausibel begründet, wahrt nicht nur die eigenen Rechte, sondern reduziert auch das Risiko langwieriger Auseinandersetzungen vor Gericht. Wir erläutern, wann eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist, worauf Sie achten müssen und welche Fallstricke es zu vermeiden gilt.

 

Voraussetzungen für eine rechtmäßige Eigenbedarfskündigung

 

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Sie muss nachvollziehbar begründet sein und die formalen Anforderungen erfüllen. Vor allem darf sie nicht missbräuchlich erfolgen.

 

Eigenbedarf ist ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB

 

Ein Mietvertrag kann nur dann ordentlich vom Vermieter gekündigt werden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Der häufigste Fall: Eigenbedarf. Das bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder eine ihm nahestehende Person benötigt. Dieses Interesse muss jedoch glaubhaft und nachvollziehbar begründet werden.

 

Wer darf einziehen?

 

Nicht jeder Wunsch rechtfertigt Eigenbedarf. Die einziehende Person muss in einem gesetzlich anerkannten Verhältnis zum Vermieter stehen:

 

• Der Vermieter selbst, sofern es sich um eine natürliche Person oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) handelt.
• Nahe Familienangehörige, darunter Kinder, Eltern, Enkel, Geschwister, Großeltern, Nichten und Neffen.
• Haushaltsangehörige, wie Ehepartner, Lebensgefährten, Pflegepersonal oder Haushaltshilfen.

 

Nicht möglich ist eine Eigenbedarfskündigung durch juristische Personen wie eine GmbH.

 

Begründungspflicht und Glaubhaftmachung

 

Im Kündigungsschreiben müssen Sie als Vermieter konkret benennen, wer einziehen soll und warum genau diese Wohnung benötigt wird. Allgemeine Aussagen wie „wegen familiärer Veränderung“ reichen nicht. Je nachvollziehbarer die Gründe sind, desto besser sind die Erfolgsaussichten und desto geringer das Risiko eines Widerspruchs durch den Mieter.

 

Formvorschriften, Fristen und mögliche Stolperfallen

 

Auch wenn ein berechtigter Eigenbedarf vorliegt, kann eine Kündigung unwirksam sein, etwa wegen formaler Fehler. Deshalb ist größte Sorgfalt bei der Umsetzung gefragt.

 

Kündigung muss schriftlich erfolgen

 

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn sie schriftlich per Brief übermittelt wird und mit einer eigenhändigen Unterschrift signiert ist. E-Mail, Fax oder mündliche Erklärungen sind rechtlich nicht ausreichend.

 

Kündigungsfristen je nach Mietdauer

 

Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:

 

• unter 5 Jahre: 3 Monate
• ab 5 Jahre: 6 Monate
• ab 8 Jahre: 9 Monate

 

Beispiel: Bei einem Mietverhältnis über 6 Jahre wäre eine Kündigung vom 3. August zum 31. Januar des Folgejahres wirksam.

 

Besondere Regel: Umwandlung in Eigentumswohnung

 

Wird eine Mietwohnung nachträglich in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, gilt häufig eine Sperrfrist von 3 Jahren, in vielen Ballungsgebieten sogar bis zu 10 Jahren. Innerhalb dieser Frist kann ein neuer Eigentümer in der Regel nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

 

Weitere Pflichten des Vermieters

 

• Sozialauswahl: Wenn mehrere vergleichbare Wohnungen vermietet sind, muss geprüft werden, ob ein anderer Mieter weniger schutzwürdig ist.
• Alternativwohnungen: Sofern verfügbar, sollte eine vergleichbare, freistehende Wohnung angeboten werden. Dies ist zwar nicht gesetzlich verpflichtend, wird aber von Gerichten häufig als Zeichen fairen Verhaltens gewertet.
• Hinweis auf Widerspruchsrecht: Auch wenn nicht zwingend vorgeschrieben, empfiehlt es sich, den Mieter auf sein Widerspruchsrecht nach § 574 BGB hinzuweisen.

 

Gut vorbereitet zur rechtssicheren Kündigung

 

Eine Eigenbedarfskündigung kann ein legitimer Weg sein, um als Vermieter wieder Zugriff auf die eigene Immobilie zu erhalten. Voraussetzung ist jedoch, dass das Vorgehen juristisch sauber vorbereitet und nachvollziehbar begründet wird. Fehler in Form, Frist oder Begründung können die Kündigung unwirksam machen und im schlimmsten Fall zu Schadenersatzforderungen führen. Ziehen Sie bei Unsicherheiten rechtlichen Rat hinzu. So sichern Sie sich nicht nur rechtlich ab, sondern vermeiden auch unnötige Konflikte mit Ihren Mietern.