Das Thema Schönheitsreparaturen sorgt immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern – vor allem beim Auszug. In vielen Mietverträgen finden sich Klauseln, die diese Pflicht auf die Mieter übertragen, doch nicht alle sind rechtlich zulässig. Ob beim Einzug, während der Mietdauer oder beim Auszug: Wer für welche Renovierungsarbeiten verantwortlich ist, bleibt häufig unklar. Ein kurzer Blick auf die aktuelle Rechtslage zeigt, was erlaubt ist und welche Regelungen unwirksam sind.
Was unter Schönheitsreparaturen fällt – und wer dafür verantwortlich ist
Schönheitsreparaturen sind kleinere Instandhaltungsmaßnahmen, die dem Erhalt der Wohnung dienen. Diese Maßnahmen sind in vielen Mietverträgen geregelt. Doch nicht jede Regelung ist wirksam.
Was sind Schönheitsreparaturen überhaupt?
Zu den klassischen Schönheitsreparaturen zählen das Tapezieren oder Streichen von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern, Innentüren oder Türrahmen sowie Fensterinnenseiten (BGH, Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07). Nicht dazu gehören hingegen größere Maßnahmen wie das Abschleifen von Parkett, das Austauschen von Bodenbelägen oder der Außenanstrich von Fenstern.
Grundsatz: Vermieterpflicht mit Ausnahmen
Laut Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu überlassen und zu erhalten (vgl. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich zu dieser Pflicht. Eine Übertragung auf den Mieter durch Mietvertragsklauseln ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, da solche Klauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten und der Inhaltskontrolle unterliegen (vgl. § 307 BGB).
Renoviert übergeben – nur dann darf Renovierung verlangt werden
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen nur dann wirksam, wenn die Wohnung bei Einzug in einem renovierten Zustand übergeben wurde, also etwa frisch gestrichen und instandgesetzt (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).
Wann, wie oft und wie – die Grenzen von Renovierungsklauseln
Nicht nur der Grundsatz der Übertragung ist rechtlich begrenzt. Auch inhaltlich unterliegen Schönheitsreparaturklauseln engen Vorgaben, insbesondere was Zeitvorgaben, Farbwünsche und die Ausführung betrifft.
Unzulässig: starre Fristen
Klauseln, die eine Renovierung in festen Intervallen vorschreiben, etwa „alle drei Jahre“, sind unwirksam, da sie keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung nehmen (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03). Zulässig sind hingegen Formulierungen wie „in der Regel“ oder „bei Erforderlichkeit“.
Farben und Ausführung – was zulässig ist
Mieter dürfen Schönheitsreparaturen selbst ausführen, solange diese fachgerecht vorgenommen werden (BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 294/09). Eine Verpflichtung zur Beauftragung eines Fachbetriebs ist unzulässig. Auch bei der Farbwahl gibt es klare Grenzen: Für die Endrenovierung dürfen helle oder neutrale Farben verlangt werden, eine generelle Pflicht zur Verwendung weißer Farbe während der Mietzeit ist jedoch unwirksam (BGH, Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07).
Unrenovierte Übergabe – Renovierungspflicht nur bei Ausgleich
Wird eine Mietwohnung in unrenoviertem Zustand übergeben, kann eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann wirksam vereinbart werden, wenn dem Mieter dafür ein angemessener finanzieller Ausgleich gewährt wird. Bleibt diese Kompensation aus, ist die Renovierung Sache des Vermieters. In solchen Fällen hat der Mieter sogar das Recht, Instandhaltungsmaßnahmen einzufordern (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).
Klar geregelt statt später gestritten
Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind nur dann rechtlich wirksam, wenn sie sich im Rahmen der geltenden Vorschriften bewegen und wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert übergeben wurde. Vorgaben zu starren Zeitintervallen, bestimmten Farbtönen oder der Beauftragung von Fachfirmen sind unzulässig. Für Vermieter ist es daher wichtig, auf eine rechtssichere Formulierung der Vertragsinhalte zu achten. Mieter wiederum sollten den Zustand der Wohnung bei Einzug genau dokumentieren und Mietverträge sorgfältig prüfen. Eine rechtliche Beratung hilft bei Unsicherheiten und beugt späteren Konflikten vor.