Gewerbliche Nutzung einer Wohnimmobilie

Ob im Homeoffice angestellt tätig oder selbstständig im eigenen Arbeitszimmer: Die gewerbliche Nutzung einer Wohnimmobilie ist für viele Menschen zur Realität geworden. Doch ganz gleich, ob Mietwohnung oder Eigentum – rechtlich gelten klare Grenzen. Denn Wohnraum ist in erster Linie zum Wohnen da. Was erlaubt ist und wo Stolperfallen lauern, erläutern wir in diesem Artikel.

 

Gewerbliche Nutzung in Mietwohnungen

 

Wer in einer Mietwohnung arbeiten möchte, muss bestimmte Regeln beachten. Denn nicht jede berufliche Tätigkeit ist ohne Weiteres zulässig. Das gilt insbesondere, wenn sie nach außen in Erscheinung tritt.

 

1. Vermieter muss zustimmen – mit Ausnahmen

 

Mieter dürfen ihre Wohnung grundsätzlich nur zum Wohnen nutzen. Eine gewerbliche Tätigkeit – etwa ein Handwerksbetrieb, Coaching oder Onlinehandel – stellt eine Zweckentfremdung dar und ist nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig. Eine Ausnahme gilt, wenn die Tätigkeit rein im Hintergrund erfolgt: Zum Beispiel bei Computerarbeit oder schriftstellerischen Tätigkeiten ohne Kundenverkehr und ohne erkennbare Außenwirkung. In solchen Fällen liegt keine Störung des Wohnzwecks vor. Die Erlaubnis ist dann oft entbehrlich.

 

2. Wann der Vermieter nein sagen darf

 

Eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters ist immer dann notwendig, wenn:

 

• regelmäßiger Kunden- oder Patientenverkehr in der Wohnung stattfindet,
• Mitarbeitende dort tätig sind,
• Warenlieferungen erfolgen oder
• sich der Charakter der Nutzung insgesamt verändert.

 

In diesen Fällen darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern und unter Umständen sogar kündigen, wenn die Tätigkeit trotz Abmahnung fortgesetzt wird.

 

3. Klare Absprachen vermeiden Konflikte

 

Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Bedingungen für eine (teil-)gewerbliche Nutzung schriftlich im Mietvertrag oder per Zusatzvereinbarung zu regeln. So sind Rechte und Pflichten für beide Seiten eindeutig.

 

Nutzung in der Eigentumswohnung und baurechtliche Hürden

 

Auch Eigentümer können ihre Wohnung nicht uneingeschränkt gewerblich nutzen. Neben den Regelungen im Wohnungseigentumsrecht spielen dabei auch baurechtliche Vorgaben eine entscheidende Rolle.

 

1. Teilungserklärung und Gemeinschaftsrecht

 

Wer eine Eigentumswohnung gewerblich nutzen möchte, sollte zunächst einen Blick in die Teilungserklärung werfen. Dort ist geregelt, ob und in welchem Umfang eine gewerbliche Nutzung zulässig ist. In vielen Fällen ist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder des Verwalters erforderlich. Das gilt vor allem dann, wenn sich die Tätigkeit auf andere Bewohner auswirkt. Allgemein gilt: Solange eine Tätigkeit nicht mehr stört als das Wohnen selbst, ist sie meist zulässig.

 

2. Wohngebiet ist nicht gleich Wohngebiet

 

Neben dem Wohnungseigentumsrecht spielt auch das öffentliche Baurecht eine wichtige Rolle. Entscheidend ist, in welcher Art von Wohngebiet sich die Immobilie befindet:

 

• Allgemeine Wohngebiete: Hier ist eine teilweise gewerbliche Nutzung häufig erlaubt, etwa ein Homeoffice oder eine nicht störende Beratungstätigkeit. Voraussetzung: Es entsteht keine erhebliche Beeinträchtigung der Nachbarschaft.
• Reine Wohngebiete: Hier gelten besonders strenge Schutzvorgaben. Gewerbliche Nutzungen sind nur in Ausnahmefällen zulässig, etwa kleine Läden oder Dienste, die dem täglichen Bedarf der Anwohner dienen.

 

Tipp: In vielen Fällen reicht eine formlose Anzeige beim Bauamt, manchmal ist jedoch eine Genehmigung erforderlich. Die Vorgaben variieren je nach Kommune.

 

3. Steuerlicher Aspekt: Homeoffice-Pauschale

 

Unabhängig von miet- oder baurechtlichen Fragen kann die Homeoffice-Pauschale seit 2023 steuerlich geltend gemacht werden. Sie beträgt 6 Euro pro Tag, maximal 1.260 Euro im Jahr – auch ohne separates Arbeitszimmer. Wer jedoch ein abgeschlossenes Arbeitszimmer ausschließlich beruflich nutzt, kann weiterhin die anteiligen Kosten für diesen Raum steuerlich absetzen. Die Voraussetzungen sind streng, weswegen eine Beratung durch eine Steuerkanzlei sinnvoll sein kann.

 

So gelingt die gewerbliche Nutzung Ihrer Wohnung

 

Die gewerbliche oder berufliche Nutzung einer Wohnimmobilie ist möglich, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Während reine Bildschirmarbeit oft unproblematisch ist, kann es bei Kundenverkehr, Lieferungen oder baurechtlichen Vorgaben schnell kompliziert werden. Wer rechtzeitig prüft, ob alle Beteiligten zustimmen müssen, und sich gegebenenfalls beraten lässt, schafft Klarheit und beugt rechtlichen Konflikten vor.